Ratgeber · Bewertung verstehen
Wie wird eine Immobilie bewertet? Die drei Verfahren
Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es drei anerkannte Verfahren nach der ImmoWertV. Welches passt, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab. Ein guter Sachverständiger wählt das passende Verfahren — und begründet den Wert nachvollziehbar.
Vergleichswertverfahren
Hier wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das Verfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Lagen, für die genügend Vergleichsdaten vorliegen — und liefert dann besonders marktnahe Werte.
Sachwertverfahren
Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen (unter Berücksichtigung von Alter und Zustand) zusammen. Es wird häufig bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, wenn nur wenige Vergleichsobjekte verfügbar sind.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien zählt der erzielbare Ertrag. Der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab. Typisch für Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte.
Welches Verfahren ist das richtige?
Das hängt von Objektart, Nutzung und Datenlage ab — oft werden Verfahren auch kombiniert und plausibilisiert. Wichtig ist, dass das gewählte Verfahren zum Objekt passt und der Wert nachvollziehbar begründet wird. Genau das leistet ein Kurzgutachten: fachlich fundiert, persönlich zum Ortstermin ermittelt.
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Häufige Fragen
Welches Verfahren nutzt ein Kurzgutachten?
Das zum Objekt passende — bei Wohnimmobilien meist Vergleichs- oder Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren. Entscheidend ist die nachvollziehbare Begründung.
Kann ich den Wert nicht selbst online berechnen?
Online-Rechner geben eine grobe Orientierung, kennen aber weder den echten Zustand noch die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Ein Sachverständiger berücksichtigt beides beim Ortstermin.