Ratgeber · Erbschaft
Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibeträge und der richtige Wert
Wer eine Immobilie erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen — abhängig vom Verwandtschaftsgrad, vom Freibetrag und vom Wert der Immobilie. Gerade der Wert ist entscheidend: Ein zu hoch angesetzter Standardwert kostet bares Geld.
Freibeträge Erbschaftssteuer (Überblick)
- Ehepartner / eingetr. Partner
- 500.000 €
- Kinder / Stiefkinder
- 400.000 €
- Enkel
- 200.000 €
- Geschwister, Nichten/Neffen
- 20.000 €
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die verbindliche steuerliche Einordnung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater. Für den fachlich fundierten Immobilienwert, der solchen Berechnungen zugrunde liegt, erstelle ich Ihnen ein Kurzgutachten.
Freibeträge: Wann überhaupt Steuer anfällt
Wie viel steuerfrei bleibt, hängt vom Verhältnis zum Verstorbenen ab. Ehepartner haben mit 500.000 € den höchsten Freibetrag, Kinder 400.000 €, Enkel meist 200.000 €. Für Geschwister, Nichten und Neffen liegt der Freibetrag deutlich niedriger bei 20.000 €.
Selbstgenutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich begünstigt sein — beim Ehepartner sogar vollständig steuerfrei, bei Kindern bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Ob und wie das im Einzelfall greift, klärt der Steuerberater.
Der Immobilienwert entscheidet über die Steuerlast
Über dem Freibetrag wird der Wert der Immobilie besteuert. Das Finanzamt setzt dafür zunächst einen pauschal ermittelten Wert an — der den tatsächlichen Zustand der Immobilie (Sanierungsstau, Lage, Baumängel) oft nicht berücksichtigt und deshalb zu hoch ausfallen kann.
Hier lohnt ein genauer Blick: Weicht der tatsächliche Marktwert nach unten ab, kann ein nachvollziehbares Gutachten die Grundlage sein, um dem Finanzamt einen niedrigeren Wert zu belegen (§ 198 BewG räumt diese Möglichkeit ausdrücklich ein).
Erbengemeinschaft: fairer Wert für alle
Erben mehrere Personen gemeinsam, braucht es einen neutralen Wert als Basis — für die Aufteilung, eine Auszahlung einzelner Miterben oder einen späteren Verkauf. Eine unabhängige Einschätzung verhindert Streit über den Wunschpreis einzelner Beteiligter.
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Häufige Fragen
Kann ich mit einem Gutachten Erbschaftssteuer sparen?
Wenn der tatsächliche Marktwert niedriger ist als der pauschale Finanzamts-Wert, kann ein nachvollziehbares Gutachten die Grundlage sein, um den niedrigeren Wert zu belegen (§ 198 BewG). Eine Ersparnis wird nicht zugesagt — das entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
Welcher Wert zählt bei der Erbschaftssteuer?
Maßgeblich ist der Wert zum Todestag. Das Kurzgutachten kann den Marktpreis auf diesen Stichtag einordnen.
Was kostet ein Kurzgutachten bei einer Erbschaft?
Ab 1.300 € je nach Objektart. Sie erhalten vorab ein transparentes Angebot.